Thailandia – Per uno straniero è rischioso comprare delle proprietà immobiliari qui?

Thailandia – Per uno straniero è rischioso comprare delle proprietà immobiliari qui?

Sei in Thailandia da un po’ e hai preso la decisione di rimanerci. Ti capiamo: anche noi amiamo la morbida sabbia bianca, il clima tropicale, lo stile di vita rilassato e la deliziosa cucina, e abbiamo preso la stessa decisione 15 anni fa.

 

Possiamo esserti d’aiuto in questa transizione, con i visti, e anche con l’acquisto della tua nuova casa – quindi, prima di dar via i risparmi di una vita per la tua casa da sogno, ti invitiamo a contattarci, perché ci sono diverse insidie nell’acquisto di una proprietà in Thailandia. Alcune possono essere affrontate senza troppi patemi, altre possono davvero far deragliare il treno.

 

Lavorando in collaborazione con l’azienda legale nostra socia, Phoenix Barrister, esamineremo in modo esauriente il titolo di proprietà registrato presso il Catasto per assicurarti che il venditore possieda un titolo chiaro e legale della proprietà che ti sta vendendo, e controlleremo che non ci siano impedimenti come ipoteche, affitti o mutui prima che tu paghi una caparra o firmi un contratto di prenotazione.

 

Verificheremo anche le norme edificabili e ambientali e i piani regolatori nell’area; ci sono stati dei casi in cui gli acquirenti stranieri hanno comprato delle proprietà immobiliari, scoprendo solo poi la presenza di restrizioni sull’altezza, il che ha reso il terreno privo di valore. Ciò è particolarmente rilevante in località costiere come Pattaya, dove ci sono restrizioni sull’altezza degli edifici vicini alla spiaggia. Dato che tutto ciò richiede solo alcuni giorni di lavoro, ti invitiamo caldamente a non tralasciare questa fase cruciale.

 

Eseguiremo anche l’analisi dei conti (due diligence) per assicurarci che il tuo acquisto sia un investimento sicuro, controllando con altri acquirenti per appurare che siano soddisfatti della qualità e del progresso della costruzione, e ispezionando il terreno, oltre ai permessi di costruzione e alle carte legali.

 

Ricorda: anche se ci sono molti costruttori di fiducia, la loro priorità è vendere – questo avviene in tutto il mondo, e anche quelli con le migliori intenzioni possono rappresentare un campo minato qui in Thailandia. Lascia che siamo noi a tenerti aggiornato sulla qualità della costruzione, sulle sue tempistiche, su cosa c’è di nuovo sul mercato, sui progetti che si sono fermati, e sulle notizie immobiliari di carattere generale che ti renderanno un compratore più informato ed esperto.

 

Il tuo avvocato

 

E’ possibile fare un sacco di cose senza un avvocato, ma se si tratta di acquistare una proprietà immobiliare in Thailandia ciò non è raccomandato. Ecco perché lavoriamo con una società straniera di punta che è da tempo presente qui. I contratti in Thailandia non rispettano sempre gli standard internazionali a cui siamo abituati nel nostro Paese, ed è per questo che consigliamo di sedersi a discutere con calma l’intero processo di acquisto con il nostro team legale. Vuoi essere sicuro che il tuo avvocato conosca il processo legale in Thailandia – il tuo avvocato di fiducia nel tuo Paese potrebbe essere in grado di consigliarti su contratti e accordi, ma non avrà l’esperienza cruciale del sapere come si fanno le cose qui.

 

Il tuo avvocato ti consiglierà inoltre sul quando pagare la caparra, che di solito rappresenta il 10-15 per cento del prezzo di acquisto e che dovrebbe essere dedotta da esso se il contratto è rispettato propriamente da entrambi i contraenti. Tuttavia, nel caso dovessi decidere di non portare a termine l’acquisto, il venditore conserva il diritto di tenersi la caparra per la prenotazione, che è di solito rimborsabile nel caso il venditore fallisca. Un accordo chiaro sulla caparra per la prenotazione è importante, dato che i venditori e gli agenti a volte si tengono questo deposito per il “costo di opportunità” relativo al periodo in cui la proprietà è stata riservata, il che è il motivo per cui hai bisogno di una “clausola d’uscita” nel contratto di caparra come “soggetto a chiaro titolo” o “soggetto ad accordo sui termini del contratto”.

 

Il tuo agente immobiliare

 

AD ASIA Consulting ha anche una lunga esperienza da agente immobiliare per i nostri clienti in Thailandia. Nel tuo Paese, non investiresti mica in un’area che non conosci bene, quindi perché farlo qui? Il settore immobiliare è influenzato da così tante variabili, che è cruciale disporre di un esperto locale che sia esperto in transazioni immobiliari nell’area dove intendi acquistare. Il tuo agente parla il thailandese, conosce le leggi nazionali, e può farti vedere numerose proprietà immobiliari di qualità che soddisfino le tue esigenze personali, evitando le unità e i costruttori di scarsa qualità con un passato pieno di problemi. Il tuo agente agirà sempre per tuo conto e tenendo a mente il tuo interesse – anche negoziando un giusto prezzo per te.

 

C’è un altro problema qui, uno che il tuo agente immobiliare può aiutarti a evitare: se la tua proprietà è inserita in un progetto popolare, ci sono forti possibilità che il tuo costruttore frema dalla voglia di ripetere tale successo e iniziare una Fase II nelle vicinanze, il che richiede un’attenta selezione del terreno. Il tuo agente conoscerà bene anche l’area circostante e la possibilità che altri edifici vengano costruiti ostruendo così la tua vista, come è accaduto nel famigerato caso dell’enorme progetto condominiale Waterfront del gruppo Tulip a Pattaya, la cui costruzione è stata bloccata dalla città dopo le lamentele dei residenti della zona.

 

Molte delle aree turistiche thailandesi più di successo hanno visto un’impennata del numero di costruttori immobiliari, grandi e piccoli, esperti e inesperti. I secondi spesso non hanno il necessario know-how per gestire un progetto fino al suo completamento, il che causa numerosi e ben noti ritardi e altri problemi. D’altra parte, questi costruttori di certo offrono prezzi molto più bassi e possono essere molto flessibili.

 

Al contrario, i grandi costruttori di fama, molti dei quali sono quotati in Borsa, hanno le risorse, l’esperienza e la competenza non solo per portare a termine un progetto, ma anche per farlo rispettando i tempi. Non sono poco costosi, sono meno flessibili, ma i rischi sono molto più bassi.

 

 

 

Diritto immobiliare in Thailandia

 

La legge thailandese vieta agli stranieri di possedere un terreno o una proprietà, tuttavia ci sono alternative al completo possedimento. L’acquisto di un diritto di proprietà in concessione (leasehold), per esempio, ti dà il diritto di rimanere nella tua casa per un periodo definito che può generalmente essere esteso senza troppi problemi. Noi raccomandiamo un leasehold con una scadenza fino a 30 anni, con termini di rinnovamento che possono essere estesi a 90 anni.

 

“Ma tanti dei miei amici possiedono una proprietà qui”, tu dirai, “come lo fanno?”. Beh, probabilmente hanno registrato la loro casa a nome di un’azienda, il che è semplice, ma può anche essere pericoloso. Non avrai problemi a trovare un ragioniere che ti fornisca le carte necessarie, ma il governo thailandese annuncia frequentemente dei “giri di vite” sulle aziende esistenti solo sulla carta. Dato che ce ne sono davvero tante, si potrebbe pensare che con un tale giro di vite il governo si darebbe la zappa sui piedi, perdendo un alto numero di danarosi expat, ma l’attuale governo non sembra essere preoccupato. In ogni caso, prima di andare avanti, impara a parlare il thailandese, oppure trova un partner che lo faccia, come noi.

 

Un’altra soluzione, che tuttavia ha anche portato a numerosi casi diventati notizie di alto profilo, è dare la proprietà del terreno e della casa alla tua partner thailandese, o a qualcuno in cui riponi la massima fiducia. Se le cose non funzionano, sarai tu quello a rimanere senza casa.

 

Perché non farla facile e comprare un appartamento in condominio? Gli stranieri qui possono essere proprietari di un appartamento del genere, a patto che la maggioranza delle altre unità sia in mano a dei thailandesi. Questa è la transazione più facile, sebbene neanch’essa dovrebbe essere compiuta da soli, specie se si è relativamente nuovi in Thailandia. Chiamaci e lascia che ti facciamo vedere come diventare un proprietario felice negli anni della tua pensione, oppure garantisciti un ritorno soddisfacente sul tuo investimento immobiliare qui in Thailandia.

 

 

Categories: Immobiliare

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